Não. Em regra, não é obrigatório contratar advogado apenas para elaborar um contrato particular de compra e venda de imóvel. Isso, porém, não significa que seja prudente comprar um imóvel utilizando qualquer modelo de contrato ou sem antes analisar juridicamente a operação.
Na prática, o contrato é apenas uma parte da compra. Antes de escrever as cláusulas, precisamos entender quem está vendendo, o que exatamente está sendo vendido, se a documentação permite aquela negociação, como será feito o pagamento e quais riscos precisam ser tratados no instrumento.
É justamente por isso que, quando um comprador procura a Mafra Advocacia e Assessoria Jurídica dizendo que precisa de um contrato, nós normalmente começamos pelas perguntas básicas: que tipo de imóvel é esse? É urbano ou rural? Qual o tamanho? O comprador já teve acesso à documentação? Quem está vendendo? A negociação será à vista, a prazo, por financiamento, consórcio ou permuta?
Tudo isso faz diferença. Um contrato imobiliário não deveria começar por um modelo. Deveria começar pela análise do negócio.
É obrigatório contratar advogado para fazer contrato de compra e venda de imóvel?
Em regra, a presença de advogado não é requisito para que as partes celebrem um contrato particular de compra e venda. A legislação, contudo, exige forma específica para determinados negócios imobiliários. O art. 108 do Código Civil, por exemplo, estabelece hipóteses em que a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis, salvo as exceções previstas em lei.
Além disso, contrato, escritura e registro não são a mesma coisa. A propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Portanto, assinar um contrato não significa, por si só, que o comprador já se tornou proprietário.
A pergunta mais útil, então, não é apenas se o advogado é obrigatório. É saber qual o risco de assumir uma operação imobiliária sem que alguém analise juridicamente o vendedor, o imóvel e as condições da compra.
O que precisa ser analisado sobre o vendedor?
A primeira pergunta é simples: quem está vendendo pode realmente vender? Parece básico, mas não é raro que a irregularidade apareça justamente aqui.
- Conferir se quem está negociando é o proprietário indicado no registro do imóvel ou se possui procuração válida e com poderes suficientes para a venda.
- Verificar o estado civil do vendedor e o regime de bens. Em diversas situações, a alienação do imóvel depende da autorização do cônjuge, nos termos do art. 1.647 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses legais.
- Analisar a existência de ações judiciais, execuções e outros elementos que possam representar risco para a compra. A existência de uma dívida não significa automaticamente que o imóvel não possa ser adquirido, mas pode exigir uma análise mais cuidadosa para identificar eventual risco de penhora, fraude à execução ou fraude contra credores.
- Se o vendedor for pessoa jurídica, conferir o contrato social, quem representa a empresa e se a pessoa que está assinando possui poderes para praticar aquele ato.
- Em loteamentos, condomínios ou empreendimentos de chácaras, verificar também a situação da empresa responsável, a regularidade do empreendimento e a existência de restrições que possam repercutir sobre a negociação.
Ou seja, não basta conferir o nome e o CPF de quem aparece no contrato. Dependendo da operação, o perfil jurídico do vendedor pode interferir diretamente na segurança da aquisição.
E o que deve ser analisado no imóvel?
Depois do vendedor, precisamos olhar para o próprio imóvel. E aqui as perguntas mudam conforme se trate de imóvel urbano, rural, lote, casa, apartamento, fração de área ou imóvel ainda financiado.
- O imóvel possui matrícula ou outro registro anterior? Se possui, a descrição, a titularidade e os atos registrados estão coerentes com a realidade apresentada ao comprador?
- Se o vendedor possui apenas escritura ou outro título ainda não registrado, esse documento é passível de registro? Existe continuidade registral e documentação suficiente para levar a aquisição ao Registro de Imóveis?
- No imóvel urbano, existem débitos de IPTU, condomínio ou outras obrigações relacionadas ao bem? Quem será responsável por cada período e como isso ficará documentado?
- Se há construção, ela está averbada na matrícula? Existe habite se quando exigível? A área construída corresponde à documentação apresentada?
- Se a compra envolve lote, o parcelamento é regular? Como está a infraestrutura prometida ou existente? Há aprovação e registro do empreendimento?
- Nos imóveis rurais, como estão a matrícula, o CCIR, o CAR, o ITR e os demais documentos aplicáveis? É importante lembrar que o CAR possui função ambiental e não substitui o título de propriedade.
- O georreferenciamento já foi realizado ou é exigível para o ato pretendido? Quando existente, a descrição técnica está compatível com o registro?
- Se a negociação envolver apenas uma fração da área, o desmembramento é juridicamente possível? É preciso conferir a legislação aplicável, as dimensões mínimas e a viabilidade registral antes de tratar aquela fração como se fosse um imóvel autônomo.
Isso são apenas alguns detalhes. Dependendo da negociação, principalmente em imóveis rurais, pode ser necessário analisar também maquinários, lavouras, contratos de arrendamento, servidões, acessos, licenças, outorgas de água e outras situações que precisam estar corretamente refletidas no contrato.
Qual a diferença entre um contrato feito por advogado e um modelo pronto da internet?
Um modelo pronto pode até servir como referência, mas ele não conhece a operação que está acontecendo na sua frente. Ele não sabe se o vendedor é realmente proprietário, se é casado, se precisa de autorização do cônjuge, se há uma execução relevante, se a construção está irregular ou se a área que está sendo vendida pode ser desmembrada.
Também não sabe se o pagamento será feito antes ou depois da regularização, quando a posse será entregue, o que acontecerá se o financiamento não for aprovado, quem pagará determinados débitos, quais documentos precisam ser apresentados antes de cada parcela ou quais consequências serão aplicadas se uma das partes não cumprir o que prometeu.
É essa a principal diferença. O trabalho jurídico não está apenas em escrever cláusulas. Está em identificar os riscos daquela compra e transformar a negociação real em obrigações claras, possíveis e documentadas.
O que um contrato de compra e venda deve prever para proteger o comprador?
Não existe uma lista única que sirva para todos os imóveis, mas alguns pontos normalmente precisam ser tratados de forma clara, sempre conforme a realidade do negócio:
- identificação correta das partes e comprovação dos poderes de quem assina;
- descrição precisa do imóvel e dos documentos que integram a negociação;
- preço, forma de pagamento, datas e condições para liberação de cada valor;
- regras sobre sinal, quando houver, e consequências de eventual desistência ou inadimplemento;
- data e condições para entrega da posse;
- responsabilidade por IPTU, condomínio, tributos, taxas, escritura e registro;
- obrigações de regularização documental, quando houver pendências;
- documentos e certidões que precisam ser apresentados antes da conclusão do negócio;
- consequências do descumprimento contratual e hipóteses de resolução;
- condições específicas de financiamento, consórcio, permuta ou pagamento parcelado, quando aplicáveis.
O ponto central é que as cláusulas precisam conversar com os riscos identificados na análise. Um contrato pode ter muitas páginas e ainda assim proteger pouco se não tratar justamente do problema que existe naquela operação.
E quando o imóvel ainda está financiado ou existe o chamado contrato de ágio?
Esse é outro ponto que costuma gerar bastante confusão. A expressão contrato de ágio é utilizada popularmente para operações em que alguém negocia direitos relacionados a um imóvel ainda financiado, mas a estrutura jurídica pode variar bastante de um caso para outro.
Nessas situações, não é suficiente fazer um contrato paralelo e imaginar que a relação com a instituição financeira deixou de existir.
Por isso, imóveis financiados merecem uma análise própria antes da assinatura de qualquer instrumento.
Contrato, escritura e registro são a mesma coisa?
Não. Essa distinção é fundamental para quem está comprando um imóvel.
O contrato organiza a negociação e estabelece direitos e obrigações entre as partes. A escritura pública é o instrumento exigido em diversas transmissões imobiliárias, observadas as hipóteses legais. Já o registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que produz a transferência da propriedade, quando se tratar de aquisição derivada entre vivos.
É possível, portanto, existir contrato sem que a propriedade tenha sido transferida. Também é possível alguém possuir uma escritura e ainda não constar como proprietário na matrícula porque o título não foi registrado. É por isso que a documentação precisa ser analisada como um conjunto.
Um bom contrato impede que surjam problemas depois?
Não existe contrato capaz de garantir que ninguém irá descumprir uma obrigação ou que jamais haverá discussão entre as partes. Essa promessa seria irreal.
O que uma boa análise jurídica e um contrato adequado podem fazer é antecipar cenários, deixar as obrigações mais claras, documentar o que foi negociado, estabelecer consequências para o descumprimento e evitar que questões previsíveis sejam simplesmente ignoradas.
Na compra de um imóvel, isso é especialmente relevante porque normalmente estamos falando de um patrimônio de valor elevado e de uma operação que não termina no momento da assinatura.
Assessoria jurídica para compra e venda de imóveis em Caratinga e Minas Gerais
A Mafra Advocacia e Assessoria Jurídica atua em Direito Imobiliário, inclusive na análise jurídica de operações de compra e venda e na elaboração de contratos imobiliários. O escritório está sediado em Caratinga, Minas Gerais, e também realiza atendimentos em todo o Brasil por meios digitais.
Para informações sobre o atendimento em contratos imobiliários e sobre os documentos necessários para análise de uma compra, utilize os canais oficiais do escritório.
Perguntas frequentes sobre advogado e contrato de compra e venda de imóvel
É obrigatório contratar advogado para fazer contrato de compra e venda de imóvel?
Em regra, não. As próprias partes podem celebrar determinados contratos particulares, mas operações imobiliárias podem envolver riscos documentais, registrais e patrimoniais que justificam análise jurídica antes da assinatura.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
A contratação não é obrigatória em toda compra, mas pode ser importante para analisar o vendedor, a matrícula, os documentos do imóvel, os débitos, a forma de pagamento e as cláusulas que irão regular a operação.
Quem pode fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
As partes podem formalizar determinados negócios por instrumento particular quando a lei permitir. A elaboração por advogado acrescenta análise jurídica da operação, adequação das cláusulas ao caso concreto e avaliação dos riscos que um modelo genérico não consegue realizar.
Contrato pronto da internet é válido?
Um modelo pode preencher requisitos formais e ainda assim ser inadequado ao negócio. A principal limitação é que ele não analisa a documentação, a situação do vendedor nem os riscos específicos daquela compra.
Como saber se as dívidas do vendedor podem afetar a compra?
A existência de dívidas não torna toda venda inválida. É necessário analisar a natureza das obrigações, os processos existentes, eventuais constrições e o contexto da negociação para verificar se há risco jurídico relevante.
Vendedor casado precisa da assinatura do cônjuge?
Em várias situações, sim. O art. 1.647 do Código Civil prevê a necessidade de autorização do outro cônjuge para alienação ou oneração de imóveis, ressalvadas as hipóteses legais, inclusive quanto ao regime de bens.
É seguro comprar imóvel sem matrícula?
A ausência de matrícula exige atenção redobrada. Antes de comprar, é preciso identificar qual direito está sendo negociado, a origem documental da posse ou propriedade e se existe caminho jurídico e registral para regularização.
Posso comprar um imóvel se o vendedor só tem escritura?
É necessário verificar se a escritura foi registrada e, se não foi, se ela pode ser levada a registro. Escritura sem registro não equivale, por si só, à propriedade registrada em nome do comprador.
O que conferir antes de comprar um imóvel rural?
Além da matrícula e da cadeia de titularidade, podem ser relevantes documentos como CCIR, CAR, ITR, georreferenciamento quando aplicável, informações ambientais, acessos, servidões e outros elementos conforme a atividade desenvolvida no imóvel.
Qual a diferença entre contrato, escritura e registro?
O contrato regula a negociação. A escritura pública é o instrumento exigido em diversas transmissões imobiliárias. O registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que transfere a propriedade na aquisição derivada entre vivos.
Posso fazer contrato de compra de imóvel financiado diretamente com o vendedor?
A operação precisa ser analisada conforme o financiamento existente. Em imóveis sujeitos a alienação fiduciária, por exemplo, o contrato com a instituição financeira continua produzindo efeitos e pode haver regras específicas para transferência ou cessão.
O advogado apenas escreve o contrato?
Em uma assessoria imobiliária completa, não. A redação é uma etapa posterior à compreensão do negócio, à análise dos documentos e à identificação dos riscos que precisam ser tratados nas cláusulas.
Referências legais citadas no artigo
- Código Civil, art. 108, sobre exigência de escritura pública em determinadas operações imobiliárias.
- Código Civil, art. 1.245, sobre transferência da propriedade mediante registro do título no Registro de Imóveis.
- Código Civil, art. 1.647, sobre autorização conjugal em determinadas hipóteses de alienação ou oneração de imóveis.