STJ discute exigência de tentativa extrajudicial antes da ação: o que muda para compradores e construtoras
O Superior Tribunal de Justiça iniciou, nesta semana, uma das discussões processuais mais relevantes para o mercado imobiliário nos últimos anos. O Tema Repetitivo 1.396, atualmente em debate na Corte, poderá redefinir nacionalmente a forma como consumidores ingressam em ações judiciais contra construtoras, incorporadoras e loteadoras. ( E outras demandas de consumo)
A discussão parece técnica à primeira vista. Mas o impacto prático é enorme.
A pergunta central é simples: antes de ajuizar uma ação contra a empresa, o consumidor precisará provar que tentou resolver o problema extrajudicialmente?
A tese será fixada no julgamento do REsp 2.209.304/MG, originado do IRDR 91 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, e terá efeito vinculante sobre toda a Justiça brasileira. Ou seja: o entendimento adotado pelo STJ deverá ser seguido por juízes e tribunais em casos semelhantes.
Embora a discussão envolva tecnicamente o chamado “interesse de agir”, o reflexo ultrapassa o direito processual. O julgamento possui potencial para alterar profundamente o comportamento de consumidores, advogados, construtoras e departamentos jurídicos empresariais.
Na prática, o STJ está debatendo algo muito maior do que um requisito formal para entrar com ação. Está discutindo qual deve ser o comportamento mínimo esperado das partes antes da judicialização do conflito.
E isso muda completamente a dinâmica do mercado imobiliário.
Durante muitos anos, consolidou-se no Brasil uma cultura de judicialização imediata. Em inúmeros casos, o consumidor descobre um atraso na obra, um vício construtivo, uma cobrança indevida ou um problema contratual e, imediatamente, busca o ajuizamento da ação judicial.
Por outro lado, também se tornou extremamente comum que empresas do setor imobiliário mantivessem canais de atendimento meramente protocolares, lentos, desorganizados ou incapazes de resolver efetivamente qualquer demanda apresentada pelo comprador.
O STJ agora parece caminhar para enfrentar exatamente essa distorção.
A eventual exigência de tentativa extrajudicial prévia não pode funcionar como um prêmio à ineficiência empresarial. E esse talvez seja o ponto mais sofisticado de toda a discussão.
Não faria sentido exigir que o consumidor tente resolver previamente o conflito se a empresa sequer possui estrutura minimamente funcional para receber, documentar e responder às reclamações.
Esse foi justamente um dos pontos mais relevantes levantados nas análises recentes sobre o tema: caso a tese avance, as incorporadoras e loteadoras precisarão demonstrar que possuem canais reais de atendimento, com rastreabilidade, protocolos, registro documental e capacidade efetiva de solução.
O julgamento, portanto, cria uma consequência indireta extremamente relevante: a profissionalização forçada da gestão pré processual de conflitos.
E isso não atinge apenas grandes incorporadoras.
Loteadoras regionais, empresas familiares e empreendimentos menores também serão impactados, especialmente porque grande parte do setor ainda opera com informalidade documental significativa.
Hoje, é comum encontrar negociações feitas exclusivamente por WhatsApp, respostas sem protocolo, promessas verbais, ausência de formalização e completa falta de integração entre comercial, financeiro e jurídico.
Esse modelo tende a se tornar perigosamente frágil.
Imagine, por exemplo, um comprador que busca distrato de um lote após atraso evidente nas obras de infraestrutura. Em muitos casos, o consumidor procura inicialmente a empresa, tenta negociar valores, solicita devolução de parcelas ou questiona cláusulas contratuais.
Mas raramente essa tratativa é organizada de forma juridicamente segura.
Muitas vezes, a empresa responde informalmente, apresenta proposta genérica ou simplesmente deixa de responder adequadamente.
O ponto relevante é que a documentação dessas tentativas passou a ganhar enorme importância estratégica.
Isso porque, dependendo da tese fixada pelo STJ, a ausência de comprovação da tentativa prévia poderá gerar discussões sobre ausência de interesse processual ou prematuridade da ação.
Mas existe outro lado igualmente relevante.
As empresas que não conseguirem comprovar atendimento minimamente eficiente também poderão enfrentar dificuldades defensivas importantes.
Em outras palavras: não basta alegar que o consumidor deveria ter tentado resolver antes. Será necessário demonstrar que existia um ambiente minimamente funcional para essa resolução ocorrer.
E aqui nasce uma mudança silenciosa, mas extremamente profunda.
O processo judicial deixa de começar apenas no protocolo da ação. Ele passa a começar no histórico de comunicação entre as partes.
O e mail ignorado.
O protocolo inexistente.
A mensagem sem resposta.
A proposta contraditória.
O atendimento genérico.
Tudo isso poderá ganhar relevância probatória muito maior nos próximos anos.
Na prática, o STJ está empurrando o mercado para uma lógica de governança documental.
E isso possui consequências estratégicas imediatas.
Para compradores, a orientação passa a ser clara: toda tentativa de solução deve ser formalizada e documentada.
Não basta ligação telefônica informal ou conversa verbal em stand de vendas.
O consumidor precisa guardar protocolos, registrar e mails, salvar mensagens, formalizar notificações e exigir respostas claras. Dependendo da evolução do tema, essa documentação poderá definir o rumo inteiro da ação judicial futura.
Esse cuidado é especialmente importante em situações envolvendo:
atraso de obra;
vícios construtivos;
distratos;
retenção de valores;
negativa de entrega;
cobranças indevidas;
rescisões contratuais;
descumprimento de infraestrutura em loteamentos.
Do lado empresarial, o alerta talvez seja ainda maior.
A empresa que não documenta adequadamente tratativas corre risco duplo: perder argumentos processuais e ainda fortalecer a narrativa do consumidor dentro da própria ação.
Mais do que isso: canais de atendimento simulados ou estruturalmente ineficientes podem produzir efeito contrário ao desejado.
Se o consumidor comprova inúmeras tentativas frustradas de resolução, isso tende a reforçar a percepção de resistência injustificada da empresa.
Ou seja: o julgamento não necessariamente reduzirá ações judiciais.
Ele provavelmente selecionará quais empresas estarão juridicamente preparadas para enfrentá las.
Outro ponto relevante é que o tema também conversa diretamente com a boa fé objetiva.
Durante muito tempo, o mercado imobiliário operou em lógica excessivamente litigiosa, tratando o processo judicial quase como extensão natural do contrato. O STJ agora sinaliza possível valorização da cooperação prévia entre as partes.
Mas existe um limite importante nisso.
A exigência de tentativa extrajudicial não pode se transformar em obstáculo artificial ao acesso à Justiça.
Esse talvez seja o maior desafio técnico do julgamento.
Se o requisito for excessivamente rígido, consumidores vulneráveis poderão enfrentar barreiras indevidas para judicialização legítima de seus direitos.
Por outro lado, a completa ausência de qualquer tentativa prévia também incentiva litigiosidade desnecessária.
O equilíbrio será justamente o ponto central da tese.
E independentemente do resultado final, uma conclusão já parece inevitável: a fase pré processual passará a ter importância muito maior nas disputas imobiliárias.
Advogados precisarão orientar clientes desde o primeiro contato com a empresa.
Construtoras precisarão revisar fluxos internos de atendimento.
Loteadoras precisarão estruturar mecanismos de resposta documentada.
E consumidores precisarão entender que produzir prova começa muito antes do ajuizamento da ação.
O processo imobiliário brasileiro está entrando em uma nova fase.
Uma fase em que comunicação, documentação e estratégia prévia passam a valer quase tanto quanto a própria petição inicial.
E quem perceber isso primeiro terá vantagem relevante nos conflitos que ainda virão.